商業店鋪租賃糾紛是非常常見的法律疑慮，由于大多數朋友在這方面法律意識淡薄，對后期所產生的糾紛預判不足，會造成大量的訴訟情況卷入，我想這都不是朋友們一定會的結果。

一調查店面的檔案

租店面以前，到該店面所在房地產交易的中心查一查產權登記情況，要確認：

1)民房的類型為商業用房性質、土地用途本性住宅性質。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2)產權人是誰。這樣可以保障你不是在租其他第三人的房屋。

3)該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新產權的租賃婚姻關系無法對抗第三人，也會影響新承租人遲遲辦出營業執照。

二免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，租賃人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的詳細費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的電價、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規定的概念，所以，你在公寓是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦?租還是不租自己看著辦。

簽定合同發生的費用

三租賃手續費

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未申領的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。

四稅費承擔

按照法律、法律法規、規章及其他規范性元數據規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

1)出租：

稅種及附件租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得稅所得大部分*20%(所得部分為租金扣減修復費用，維修費用每次不超過800元)

印花稅租金(國內生產總值)0.1%(在*次交納時一次性繳納，按租期內所有總租金推算。)

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

2)轉租：

營業稅及附加轉租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%

上述規格只是法定征收標準，特殊區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。

雖然上述稅費的繳納構成為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或補足的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。

簽定合同時要青睞的*重要內容

五營業執照

租商鋪的目的在于著手商業經營娛樂活動，而商業經營活動首要條件就是才會合法獲得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要穿插著營業執照的辦理來設有，主要涉及以下幾個方面：

1、保留租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;

2、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷徙，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照;

4、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等機構檢驗合格者，取得警政許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營業執照;

5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人自愿，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔直接的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任加盟情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

六裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于路面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

1)明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有突顯的改建、搭建的，應當明確約定可信，對于廣告、店招方位也可約定清楚。

2)解除合同的違約責任，某種程度考慮違約金部分，因為違約金常常會約定對等于押金，數額不高，往往稍遜承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3)明確租賃期滿時，裝修、添附(新搭建的建筑)的處置方式。

七水、電、電話線等

因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的飲用水又會受到各種因素影響，提議承租商鋪前，應當事先考察是否滿足使用銷售需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量必需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租道理免責解除合同的基本權利。

簽定合同以后的問題

八租賃登記

租賃合同登記備案，僅指合同備案登記性質。租賃登記要注意的問題：

1)登記與否不影響合同本身的施行，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

2)經登記的案件，具備對抗第三人的法律外借，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

九轉租問題

商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉租問題。要注意：

1)轉租必須取得出租人書面同意，就是產權人的書面同意(告訴他為什么要查這房子到底是誰的吧)。否則，產權人無論如何可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。

2)原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要談判當時協商同意，會受到法律侵害。

十買賣與租賃

許多承租人經常擔心承租商鋪之后，租客將商鋪出售了怎么辦，似乎，承租人完全必須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

1)出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(三個月)通知承租人，承租人擁有同等條件之下的優先購入權。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2)即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應當履行租賃合同，否則，新房東應當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”規范。

十一優先承租權

首先，優先承租權不是法定權利(優先購買權是)，要約定。簽合同時可根據自身的需要，看是否約定此權利。

其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不必經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，我國導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關商討作為解約條件，以此能避免遭受不必要的違約責任。

您可能感興趣的：

租房提取公積金如何辦理需要那些材料?

商業好名，助你生意興隆

商標注冊的五條商業技巧

搜狗商業推廣引商標侵權糾紛 臨港新區法院已受理

告訴你商業命名不能觸碰的禁忌

中興禁售啟示：未來商業是知識產權之戰